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陳勁松：底部系列之四 “高處不買”與“底部不賣”——兼談邊際價格的消費者剩余發布時間：2024-09-16

從售樓處的“房鬧”說起

近來，由于取消了“價格備案”（也就是限價），售樓處又熱鬧起來，主因就是開發商降價促銷，解決這種事兒的根本辦法，建議從今往后再也不要“限價”了，而且在售樓合同中注明“價格雙方自愿，波動風險自擔”，就和股市一樣。

其實“房價”和“股價”一樣，都是資產的“邊際價格”而不是真真實實的全部兌現價格。也就是說，無論你買房或賣房的兌現價格過去是多少，只要現在別人類似的房子一成交，就把你房子的價格給“定”了，而不管那套房子是什么原因定的價。

而鑒于目前的開發商普遍的現金流回籠要求，但凡有別的融資辦法，誰會虧本賣房呢？可見底部成交價都是一種特殊條件下的“拍賣價”，并不是正常的價格。

什么是正常的價格，房地產估價理論是這樣定義的：

“在正常穩定的經濟環境下，經過合理的時間協商，雙方自愿厘定的價格。”

由此看來，房鬧是鬧錯了對象，因為開發商真心不想“底部賣房”，你們這一鬧，既得不到法律支持，也并無真實的損失（只是心理的），不過是為樓盤打促銷廣告而已。

“負”資產有多“負”？

由于今年房價普遍回落到2016~2017年的水平，網上一片驚恐萬狀之言，其中最為驚悚的就是“負資產”席卷樓市。這當然應該引起關注，尤其是按揭銀行。

這里就需要用數據來證明了，任何雷人的結論，如果沒有數據支撐，恐怕就要打折扣。

PP電子知道，中國住房一手市場在2021年達到銷售的頂峰，當年成交了18萬億，而從2018年開始，“限貸”政策極為嚴厲，一手住宅首付沒有低于30%的；2021年以后，成交總額便逐年回落了。

也就是說當均價回落30%，還不至于“負資產”，何況選擇70%按揭的人并不是大多數（比如二套首付就大于50%）。

有人說深圳有個別區域房價降了50%以上，尤其是“老破小”學區房降價甚至超過了60%，但不要忘了，他們可是十幾年前的房子，價格已漲了不止5倍了。

大數估計，中國存量房總價值在400~500萬億，那么目前銀行的按揭余額是多少呢？不超過40萬億！也就是10%不到。如果出問題的按揭貸款即便占10%，也不過占總體百分之一而已。

我當然承認部分泡沫嚴重的地區負資產也相當嚴重，但總體上看只就住房按揭這一塊而言，“負”的情況應該可控。

故也對這1%的“不良”，呼吁銀行對供樓困難的人給予普惠的措施，尤其是只有一套住房的中層施以援手，穩定他們的生活信心。

高處不買與底部不賣

近來我已經不勸朋友們拋售他們的房子：一是，如果不是必需，探底的過程，成交量太。怯瀉艽蟮募鄹裼嘔，很難售出；二是，底部也正是宏觀經濟大轉彎的時刻，比如“降息”，“寬松貨幣”也開始了，參照系正在發生逆轉；三是百姓可投資資產在底部尤其稀缺；四是，恐慌性拋售，如果不是迫于不得已的壓力，就只剩下“心理壓力”了，而投資正是反人性的；五是，核心區域的房子還是有租金的，與定期存款比起來，愈來愈發合理了。

“高處不買，底部不賣”這是本人發明的，當然反過來就是“高處賣，底部買”，這話我就不敢說。一是怕人罵我說風涼話；二是定義“高處”有多高，“底部”有多低，實在不是一件易事，更容易被人罵誤導。但“理”就是這么個理兒，這個理論就是“消費者剩余”。

供給：當價格上升時，供給增加

需求：當價格上升時，需求下降

價格：供給與需求相交處

消費者剩余是需求曲線下方、市場價格上方圍成的三角形區域的面積。消費者剩余的變化可以用來衡量價格變化產生的福利損失。（文本有限，相關知識請自行腦補。）

如果你P1處買，就沒有任何“剩余”，當然要在P1處賣也是一樣。

底不是點的概念，而是區域

投資界有“牛市不語頂，熊市不言底”一說，意思就是這個最高和最低的那個點位是很難判斷和預測的。在實踐中，“成功逃頂”和“低點買入”基本上都是神話。而真實的例子就是“不賺最后一個銅板”的李嘉誠，只要是能判斷區域就已經是“首富”了。

我有一個判斷的標準，當買家基本全是投資者，而且狂加杠桿的時候，市場進入頂部區域，但買家基本全是用家，而且杠桿的成本低于租金的時候，市場進入底部區域。這些年來市場起伏，也都得以驗證。

“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”，部分城市成交的樓盤業主情況可以再驗證之。

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